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發佈時間：2013-02-26 09:22:08  

如今想要貸款在海邊買一套新的度假屋可是不容易了。 Izhar Cohen 這是因為銀行的放貸條件更為嚴格﹐此外與房產地點有關的其它不利因素也都加大了貸款的難度﹐即使是富裕的購房者也受到了影響。 網絡房貸提供機構Quicken Loans的首席經濟學家鮑勃•沃爾特斯(Bob Walters)說﹐總的來說﹐和前幾年相比銀行貸款的指導方針更為嚴格了。 很多人們心儀的度假屋所在地正是樓市低迷期間房產價值大跌的市場﹐這些市場的房價尚未企穩。一些銀行表示﹐他們對於在那些房價可能進一步下跌的市場發放抵押貸款心存憂慮。在其它情況下﹐如果銀行收到的評估報告顯示欲購房產不可靠﹐那麼銀行也不會批准抵押貸款申請。比如﹐如果貸款申請人欲購房產所在社區缺乏可做比較的交易﹐那麼評估報告將不得不納入其它城鎮類似房產的售價﹐這樣的房產在銀行看來就是“不可靠”的。 此外﹐銀行往往還要考慮很多度假房產所屬的業主協會的財務狀況。如果該協會現有業主存在逾期繳費或很多房產仍未售出﹐那麼銀行表示﹐即使貸款人信用記錄良好且有充足現金﹐銀行仍很有可能不發放貸款。 儘管存在這些問題﹐但富裕買家購買的豪華度假房的數量卻在上升。以科羅拉多州韋爾谷(Vail Valley)的房地產市場為例。當地房產中介機構Coldwell Banker Distinctive Properties的經紀人凱西•科爾(Kathy Cole)說﹐去年韋爾谷共售出51套價格在400萬美元以上的豪宅﹐而2011年這一數字為40套。南卡羅來納州希爾頓黑德島(Hilton Head Island)的房產中介機構Weichert Realtors Coastal Properties的老板卡倫•瑞恩(Karen Ryan)說﹐去年一個名為“海松度假村”(Sea Pines Resort)的社區共售出九套價格在250萬美元以上的海濱豪宅。而在2008至2011年期間這一社區只售出八套這樣的豪宅。 仍然在下跌或看上去已經築底的房價助推了這股購房需求。但隨著銷量的上升﹐一些銀行表示﹐拿到度假房抵押貸款的購房者佔比並沒有上升。比如在佛羅里達州﹐美國銀行(Bank of America)高級副總裁桑迪•羅伯遜(Sandy Robertson)說﹐如今現金支付比珍寶按揭更為普遍。 一些購房者之所以選擇用現金購房是因為﹐與其確立業務關係的當地銀行不再願意為其所購房產提供抵押貸款﹐因為銀行並不熟悉這些房產所處的樓市的情況。美國住房及城市發展部(Department of Housing and Urban Development)制定的於2010年生效的一些相關規則要求﹐銀行要向貸款人提供因貸款而產生的各項費用和過戶成本的標準“誠信估價”(good-faith estimate)。所購房產位置不同﹐費用和成本也會有差異。規則同時規定﹐在貸款人即將完成貸款手續之際﹐如果相關費用和成本上升﹐那麼在大多數情況下銀行不得向貸款人收取更多費用。其中的差額最終可能由另一方（比如銀行或評估師）支付。 上述規定導致部分銀行不再繼續放貸。比如總部位於新澤西州韋恩(Wayne)的山谷國民銀行(Valley National Bank)就表示﹐除非貸款申請人在康涅狄格州、佛羅里達州、新澤西州、紐約州和賓夕法尼亞州置業﹐否則該行不再提供抵押貸款。 專家說﹐在一般情況下願意為購買度假房的貸款人提供私人珍寶抵押貸款(Jumbo Mortgage)的銀行數量有限。在全美大部分地區﹐珍寶按揭是指貸款總額超過41.7萬美元的大型抵押貸款﹐在少數房價較高的地區﹐則是指貸款總額超過62.55萬美元的抵押貸款。抵押貸款信息網站HSH.com的副總裁基斯•甘彬格(Keith Gumbinger)說﹐眼下度假房貸款算是貸款市場上一個很小的細分市場﹐所以願意提供此類貸款的銀行和貸款人面臨的選擇可能較少。 正在尋找度假房貸款的購房人應該考慮去聯繫全國性銀行和抵押貸款經紀人。抵押貸款經紀人同很多銀行都有業務聯繫。 但即便如此﹐貸款人還是要做好準備：此類貸款要求的門檻可能較高。由於各家銀行規定不同﹐相比個人主要居所﹐貸款人的首付比例可能更高﹐從30%至60%不等。 一些需要考慮的問題： 貸款利率更高：甘彬格說﹐相比購買主要居所申請的私人珍寶抵押貸款﹐這些貸款的利率往往更高﹐大約能高出四分之一個百分點。 銀行要求的信用評分更高：相比購買主要居所﹐一些銀行會要求貸款人擁有更高的信用評分。Quicken Loans的沃爾特斯說﹐其所供職的機構要求貸款人的FICO（美國個人信用評分機構Fair Isaac Corporation）評分至少要達到720分。相比主要居所購房貸款所要求的最低評分﹐上述要求大約高出了20個點。 對債務收入比率的考核更加嚴格：銀行會審查貸款人的全部債務﹐其中包括貸款人所有抵押貸款和房產稅﹐以及貸款人試圖購買的度假房可能產生的成本。如果貸款申請人每月需要償還的債務數額佔其月總收入的比重超過40%至45%﹐那麼其貸款申請就不太可能獲得銀行批准。